寧波房價之高，已經(jīng)超過常人的想象。
東部新城，相當于蘇州園區(qū)，房齡老點的，5-6萬，房齡新點的，6-7萬！這都是二手房價格了，新房沒有了！綠城的最后一批新房，鳳起潮鳴，5W+清盤
南部新城，鄞州區(qū)府所在地，圍繞中央公園的二手房，6萬起，貴點的7-10萬也有！同樣，新盤早就賣完，當?shù)卮蟊P萬里江山還剩最后一套206平米大戶型，要求1300多萬而且是全款付！
再看看北部姚江新城，也說不上什么高級別的重點板塊，只能說位置中下地段，現(xiàn)在2-3個新盤售價3萬多，但是要靠搶！因為同板塊很多二手房房都賣到3.5-4萬！
然后還有鄞州南部鄞奉板塊，金茂府、龍湖、中鐵建+濱江等扎堆開發(fā)，均價在3.5萬左右+加裝包，差不多在4萬，妥妥的白菜地段白粉的價！
要知道，這些板塊放在三五年前，也就一萬多甚至還沒人要！比如姚江新城，2018年還都是城市邊緣地帶，修建了地鐵和奧體場館，當時房價1萬多還沒人愿意去（江北），現(xiàn)在又是學(xué)區(qū)、又是江景房概念，盡管沒啥商業(yè)配套，還是開盤要搶，2000多號人搶200、300多套房子都是正常現(xiàn)象！
不僅單價貴，而且戶型大。
說寧波是個土豪城市，一點不為過，不僅大牌開發(fā)商扎堆，而且絕對以大戶型為主。最小的108平米的，110、120平米都是起步標配，而160、180、200平米的就太正常了。人家問你預(yù)算多少？你說個400萬都不好意思開口啊！
哪怕單價4萬，你買套110平米的，總價也要440萬了，不！僅！如！此！還要另外再買個“加裝包”，再多掏個30、50萬都是正常現(xiàn)象。
不少售樓員態(tài)度拽上天，“我們不缺客戶，房子就那么幾套了，現(xiàn)在拿出來一千多萬、全款的都很多”，不止一個售樓處這么表示。
現(xiàn)在的寧波，有錢不一定能買到房，現(xiàn)在的寧波，手拿400萬，在主城區(qū)大部分板塊，根本買不到房！
為啥這輪寧波會飚的這么高？重壓之下樓市會不會崩？剛需、小白何去何從？對于投資來說，機會點又在哪里？這些都很值得我們?nèi)ニ伎肌?
是補漲還是在透支？
如果寧波是在補漲，說明未來還有空間和機會，如果已經(jīng)在透支，入場就要謹慎了。
寧波，到底是在補漲還是在透支呢？
縱向看：
起漲時間點是在2016年，在這之前的5年是橫盤期、市場很不好的一個階段。而從2016年開始，房價就是一步一個臺階，從市區(qū)1萬多一路漲到現(xiàn)在4、5萬，每年都在漲！現(xiàn)在還在漲！
我們可以發(fā)現(xiàn)，寧波的市場節(jié)奏跟杭州非常像，可以說是緊跟著杭州的，但是爆發(fā)力絲毫不亞于杭州。
2016年之前，上、廣、深在橫盤，杭、甬在陰跌，跌的開發(fā)商一齊罵娘，純粹市場問題，那時還沒有嚴格的調(diào)控條款。2016年之后，上、廣、深領(lǐng)漲，杭州強勢啟動，寧波緊緊跟隨。
所以，從最近10年歷史上來看，寧波補漲行情更多一些！
畢竟，人家之前就是經(jīng)濟強市、副省級城市、中央直管的計劃單列市。
橫向看：
當所有利好都給了杭州之后，光環(huán)集于一身，我們?nèi)缃癫虐l(fā)現(xiàn)，那個被忽略的寧波是那么地爭氣，沒有盛會（G20、亞運）、也沒有城建（寧波4條、杭州10條），但是房價穩(wěn)穩(wěn)坐實到遍地3-5萬！局部5-7萬！
寧波GDP全國排名第12，長三角排名第5
房價全國排名第11，長三角排名第4
注意到?jīng)]有，房價上，無論是全國排名，還是在長三角區(qū)域，寧波都要靠前一位！
為什么說寧波房價偏高？
還有個對比，比如說同是長三角經(jīng)濟強市，和蘇州、無錫各項數(shù)據(jù)PK
蘇州GDP是20170億，七普人口1275萬，人均產(chǎn)值16萬，最新房價27488元
無錫GDP是12370億，七普人口746萬，人均產(chǎn)值17萬，最新房價20732元
寧波GDP是12408億，七普人口940萬，人均產(chǎn)值13萬，最新房價27812元
看到?jīng)]，寧波的經(jīng)濟量級跟無錫接近，跟蘇州比低了一大截，但是，房價卻比無錫貴了一大截（7000元/平米），基本上跟蘇州看齊了！
只能說，浙江民營企業(yè)藏富于民，企業(yè)主非常多，只能說浙江人賭性大，行情來了就去搞！比如說之前溫州、比如說義烏，一個小縣城房價干到3w+是隨隨便便的事，而且只能發(fā)生在浙江。
寧波大佬王者歸來，不是吃素的！先把房價干起來再說！
如果從橫向?qū)Ρ葋砜矗瑢幉ù_實有點喝高了。
而且，這里還有個小插曲，就是寧波實際房價或許會更高一些，因為蘇州、無錫統(tǒng)計口徑都是實打?qū)嵉姆績r！但是，寧波不一樣，還有個額外的“加裝包”未統(tǒng)計進去，哈哈，真的是一大特色。
什么是“加裝包”？你政府不是限價嗎？那我就跟購房者說，想買我這房子，另外每平米再加2000-5000元不等，我給你升級裝修標準。
這就相當于嘉興嘉善的“綁車位”、上海深圳的“茶水費”，或者很多城市的“號子費”，是開發(fā)商為了做溢價、多賺點錢搞的價外價！
這樣一個好處就是，統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看，房價確實沒漲！但是開發(fā)商沒虧、購房者買到房了，而且裝修質(zhì)量有保障，你說是不是“三全其美”呢？
所以，整個寧波城，幾乎每個項目，從市心豪宅到外圍剛需，從少則1000多則5000，每套十幾到大幾十萬不等，都是額外要掏的一筆錢。
當然，也有其他花樣的，比如綁定15萬或者25萬一個車位，目前仍屬于少數(shù)。
不買行么？行啊，到時開盤可能無法及時通知哦……
不買行么？行啊，先跟你說清楚，交房標準那就是比租賃裝修還要差一些……
不買行么？行啊，上一批90%以上都買了，而且都說好……
銷售的嘴里從來沒說要強買強賣，但是大家都懂的，為了能確保第一時間接到通知、確保第一批次搖上號、確保拿到的不是偷工減料渣渣房，還是認了，首付多掏個幾十萬，多花錢買個保險、買個平安，咱家又不是沒有這個實力！
現(xiàn)在分析下來，寧波這輪漲的確實有點猛了、有點過了，喝的有點高了，接下來怎么辦，是躺一會兒？會不會吐？
內(nèi)生市場：少數(shù)人的狂歡，苦了剛需
相比于深圳、杭州、蘇州等外來需求明顯城市，寧波倒是更像內(nèi)部玩家在玩，幾乎聽聞不到哪些全國性炒房團殺入寧波，僅有杭州、上海等有親友往來連帶關(guān)系的，會想到買寧波。
也就是說，寧波樓市是當?shù)厝藫纹饋淼模?0%需求是自住+改善，30%是投資。
但是，寧波人還是非常有錢的，上千萬的房子，不眨眼，直接全款付，這樣的客戶一抓一大把。
眼睜睜，寧波主城區(qū)房價從2016年1萬多，漲到2018年2萬多，再到去年3萬多，今年5月相比去年又漲了15.4%！目前市六區(qū)新房均價為28147元/平米。
房價連漲五年，內(nèi)生動力強勁，壓都壓不住，這點從調(diào)控政策出了一輪又一輪上也能看出來點端倪。
2017年4月，首出限購限貸：
圈內(nèi)，1年社保/稅單+首套3成二套4成
注：之前是首套2成二套3成，稅單可以零申報
2017年10月，升級限購限售：
圈內(nèi)，2年社保/稅單+首套3成二套4成
同時，市5區(qū)+奉化2街道+杭州灣新區(qū)，限售2年
2020年7月，升級限購范圍：
限購圈擴大，繼續(xù)限購限售
同時，穩(wěn)地價、穩(wěn)銷售（取證面積5萬方以上）等撓癢癢
2021年4月，升級限購范圍：
限購圈再次擴大，繼續(xù)限購限售
同時，暫停企業(yè)購房、二手學(xué)區(qū)房指導(dǎo)價等撓癢癢
當然，這期間，每年還會出大大小小補丁政策、人才政策、裝修規(guī)范政策等5、6次，比如還規(guī)定無房戶優(yōu)先搖號、優(yōu)先搖號的5年限售等，大的政策還是上面這4次。
還有一個隱性的政策沒有體現(xiàn)出來，就是地價和預(yù)售價的雙限，就是說，拍地價穩(wěn)了些（下降？沒有的事）、預(yù)售價限的更緊了，一般預(yù)售價僅是地價+8000-10000這樣。比如這塊地價是2萬，那么大概率預(yù)售審批價是2.8-3萬！多了沒有，自己想辦法去……
雖然調(diào)控政策出了一輪又一輪，大家看到?jīng)]有，寧波還是相對寬松：
上海，限購：5年社保，限售：0-5年，限貸：首套3.5成二套7成
杭州，限購：2年社保，限售：2-5年，限貸：首套3成二套5成
蘇州，限購：2年社保，限售：3-5年，限貸：首套3成二套8成
寧波，限購：2年社保，限售：2-5年，限貸：首套3成二套4成
如果有學(xué)歷，通過落戶寧波，還是可以買，甚至有當?shù)刂薪檎f，多花個幾萬塊錢，可以直接破，否則就買圈外。但是這些還是小眾化操作，大多數(shù)購買力被限制了。
看下來，調(diào)控政策最有效的還是限購圈的擴大，限貸政策其實并未起到多大作用。如果說哪一天，二套首付提高到7成乃至8成，那么購買力將會大大縮水，投資需求也會下降很多。
不過，從4月份開始，限價+限購范圍擴大，確實起到很大抑制作用，體現(xiàn)最明顯的就是交易量。
5月份，二手房成交4182套，環(huán)比下降41%，同比下降38%
5月份，新房（市六區(qū)）成交6017套，環(huán)比下降17%，同比下降10.4%
但是，新房價格仍然上行，官方統(tǒng)計口徑顯示，5月份寧波市六區(qū)商品房成交均價28147元/㎡，環(huán)比上升2.6%，同比去年（24393元/㎡）上升15.4%，創(chuàng)月度成交均價新高。
整體上，很多項目開盤還是要靠搶，不乏日光盤，不乏倒掛5000-10000元/平米的項目，整體去化率80%！因為限購區(qū)擴大了4倍，所以圈外郊區(qū)（繞城以外了）也開始變的更火了！去化率從原來60%提高到90%多！
寧波購買力哪里來？一個是經(jīng)濟基本面比較強，大小企業(yè)主眾多，第二個，拆遷戶眾多，每戶都能分到3-5套房子，賣掉一部分置換套大點的好點的，不在話下，第三個，當?shù)厝耸种匾曌优逃聘吡耸兄行牡膶W(xué)區(qū)房。
這里不得不提一下，寧波本地屬性非常強，以致于踩盤那兩天開了一輛神州租車河北（冀）牌照的車，在大街上一眾浙B的眼里，就像個另類，外來牌照車輛非常少，這跟上海、杭州等地還是有非常大的不同。
寧波的老外灘也是當?shù)厝藶橹鳎∠±@跟上海外灘、杭州西湖外來游客如織的場景還是大相徑庭。
原生購買力強勁，是好事，說明房價扎實，沒有過多炒作、投機，但是弊端也很大，一旦購買力被限制，外部接盤的進不來，會產(chǎn)生較大的回吐。
比如上一輪的溫州，就是個典型。
房價漲了，皆大歡喜。政府好賣地、開發(fā)商有賺頭、買房者食價差，但是苦了一眾剛需小白！放眼望去，偌大城市，仿佛繁華與之無關(guān)，哪怕手握400萬，也很難買到一套像樣的房子。大戶型夠不上，熱門盤搖不到，一不小心撞大運幾千號人里面搖到了，好，3年期房+5年限售，等于8年抗戰(zhàn)！
買套房，鎖住8年流動性，想一想，值不值？估計很多人搖搖頭
寧波的房，少數(shù)人的狂歡，多數(shù)人的寂寞，苦了外來剛需和小白。
3年翻一倍，下一個機會點
如果說你已經(jīng)錯過寧波很多板塊行情，那么接下來還有哪些機會可以把握呢？
首先，限價倒掛盤。由于近一年寧波施行限價政策，而且是動真格的，所以一二手倒掛明顯的板塊可以重點考慮。
比如姚江新城板塊，有世外優(yōu)質(zhì)學(xué)校資源、有交通、有江景和環(huán)境，目前限價33000，周邊二手房普遍3.5-4萬，搖到就是賺到。
一個很簡單的指標，就是去看前一期或者現(xiàn)在中簽率/認籌比的高低，越是中簽率低/認籌比高的越是值得購買~
其次，以無房戶名義打新。最好找名下在寧波無房的房票操作，無房戶打新。
因為去年寧波出臺政策，優(yōu)先無房戶搖號。比如一共300套房子開盤，會有一半就是150套拿出來先給無房戶先選，如果無房戶選不到再加入普通購房者陣列一同搖號，基本上正簽的概率放大了2倍！
但是，要做好8年抗戰(zhàn)準備！期房3年+5年限售，妥妥的8年持有期不能交易（但是可以抵押哦~）
第三，圈外軌交盤。現(xiàn)在寧波開通了4條地鐵線路，仍有部分項目處于限購圈外，這些地方外來客群不需要當?shù)厣绫＜纯少徺I，隨著市區(qū)水漲船高，這里形成明顯的價格洼地。
但是，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，圈外軌交盤接下來會很香，很可能也要搶！因為，剛需還是大多數(shù)，400萬城區(qū)買不到，只好來這里搶有小戶型的、帶地鐵的。
而且，寧波軌交網(wǎng)絡(luò)還有進一步擴大的必要。年底，5號線一期開通，根據(jù)規(guī)劃，2021-2026寧波還會開建5號線二期、以及6、7、8三條新線路，還有1、4號線延伸站。
1號線東段五鄉(xiāng)+北侖主城區(qū)8站、6號線東端北侖濱江新城（小港）3站、鄞奉線南端奉化城區(qū)2站，都處在寧波4.17新政的限購區(qū)范圍之外，可以重點關(guān)注。
有人問奉化能買嗎？
投資可以，房價一萬多的可以考慮，畢竟有價差，不限購，不過需要給時間來等配套完善。
有人問杭州灣新區(qū)（現(xiàn)前灣新區(qū)）能買嗎？
目前1.3-1.5的價位，確實有價格優(yōu)勢，而且不限購，如果投資，放長線，絕對可以，但是短期由于供應(yīng)量太大，消化不良，再加上二手房會不斷出來，造成市場沖擊，做好持有8-10年的準備。
杭州灣新區(qū)規(guī)劃不錯，又是一個獨立于寧波主城之外的新城新區(qū)，再加上這幾年吉利、上汽、方太等一眾上市公司在此深耕，目前聚集6萬多產(chǎn)業(yè)人才，區(qū)域內(nèi)常住人口增長到了32萬（規(guī)劃2035年人口125萬），是個很明顯的趨勢了。
一萬多的房價翻一倍，漲到2萬多，還是比較輕松的。
現(xiàn)在包括美國在內(nèi)，都在追求實體制造業(yè)的回歸，杭州灣新區(qū)正好是先進制造業(yè)基地，也是浙江四大新區(qū)之一，目前看也是發(fā)展的最好的一個，還是有一定投資價值的！
如果說，你覺得寧波已經(jīng)漲上來了，錯失機會，那么淘哥再勸一句，長沙、無錫目前主城區(qū)一萬多、兩萬多的房價，確實還有很大機會，而且，身邊不少朋友已經(jīng)動手，感興趣的可以聯(lián)系我，一起交流，看看下一個“寧波”會是在哪里。
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